La prima vedere, situatia pare un paradox. Recensamantul din 2021 a aratat o populatie stabila de aproximativ 19 milioane de locuitori, in scadere cu peste un milion fata de 2011. Nasterile sunt la minime istorice, deceselor le corespund mult mai putine nasteri, iar sute de mii de romani lucreaza in strainatate. Totusi, santierele sunt peste tot: blocuri noi in Bucuresti, Cluj, Timisoara, Iasi, Brasov sau Oradea, case la periferii, ansambluri rezidentiale in comunele din jurul marilor orase. Cum se explica faptul ca se construieste atat de mult intr-o tara in care sunt tot mai putini oameni?
Raspunsul este ca numarul de locuitori nu este singurul factor care determina cererea de locuinte. Contează cine locuieste, unde, in ce conditii si cu ce bani.
Populatia scade, dar nu peste tot
Declinul demografic al Romaniei este o medie nationala, iar mediile ascund diferente enorme. Zeci de mii de sate si orase mici se golesc, in timp ce un numar restrans de poli economici atrag oameni si capital. Bucuresti, Ilfov, Cluj, Timis, Brasov, Iasi si Constanta cresc fie ca populatie, fie ca numar de navetisti, fie ca ambele.
Constructiile merg exact unde se creeaza locuri de munca bine platite: IT, servicii, industrie, logistica, universitati. Un tanar din Vaslui sau din Botosani care se muta la Cluj sau Timisoara nu dispare din statistica nationala, dar locuinta lui din orasul de origine ramane goala, iar in orasul nou are nevoie de una noua. Cererea se concentreaza in cateva zone, in timp ce oferta excedentara ramane in alte zone, de unde nimeni nu o cumpara.
Mai putini oameni, dar mai multe gospodarii
Nevoia de locuinte depinde de numarul de gospodarii, nu doar de numarul de persoane. Familiile se micsoreaza, copiii se muta mai devreme, divorturile se inmultesc, iar numarul persoanelor care locuiesc singure creste, mai ales in orase. Parintii in varsta raman in apartamentele lor, tinerii isi cauta propriile locuinte. Aceeasi populatie poate cere, astfel, mai multe locuinte decat inainte.
La acestea se adauga un fond locativ vechi si inadecvat. Romania are unul dintre cele mai ridicate niveluri de aglomerare locativa din Uniunea Europeana, adica foarte multe familii traiesc in spatii prea mici pentru numarul de membri. Multe apartamente din blocurile construite in perioada comunista sunt mici, prost compartimentate si slab izolate termic. Numarul total de locuinte pe cap de locuitor este in continuare printre cele mai mici din Europa. Statistica oficiala arata deci pe hartie un stoc suficient, dar calitatea si distributia lui lasa mult de dorit.
Locuinta ca refugiu pentru economii
Un motiv important este felul in care romanii isi gestioneaza banii. Gradul de proprietate asupra locuintei este foarte ridicat, iar piata chiriilor ramane subdezvoltata, cu putine contracte pe termen lung, cu protectie slaba pentru chiriasi si cu o cultura a locuirii in chirie mai putin raspandita decat in vestul Europei. Pentru multa lume, a avea casa proprie este un obiectiv de viata si o garantie de siguranta.
In plus, istoria economica recenta a invatat oamenii sa nu aiba incredere in banii lichizi. Inflatia, deprecierea leului, dobanzile mici la depozite in anumite perioade si lipsa unor alternative de investitii accesibile au facut ca apartamentul sa fie vazut ca o investitie sigura. Foarte multe locuinte noi nu sunt cumparate pentru a fi locuite, ci pentru a fi inchiriate, revandute sau pur si simplu pastrate ca rezerva de valoare. O parte din cerere este deci speculativa si nu are legatura cu nevoia reala de locuit.
Banii din diaspora
Romanii plecati la munca in strainatate trimit sau aduc acasa sume importante, iar o parte semnificativa ajunge in imobiliare. Diaspora cumpara apartamente pentru parinti, pentru ei insisi, pentru o eventuala intoarcere sau pur si simplu ca investitie. In multe orase, aceste achizitii sustin cererea chiar daca cumparatorii nu locuiesc in tara.
Fenomenul explica de ce preturile pot creste intr-o tara cu populatie in scadere. Cererea nu vine doar de la cei care traiesc aici, ci si de la cei care au veniturile si economiile in alta parte, la nivel european, ceea ce ii face mult mai puternici financiar decat cumparatorul local mediu.
Politici publice si credit
Programele de sprijin pentru achizitia de locuinte, precum Prima Casa si variantele ei ulterioare, au stimulat de-a lungul anilor atat cererea, cat si oferta. Garantiile statului au facilitat accesul la credit pentru multe familii tinere, iar dezvoltatorii au reactionat construind mai mult, exact in segmentele de pret vizate de program. Aceste scheme au avut si un efect secundar: au impins preturile in sus, pentru ca banii in plus au intrat intr-o oferta limitata, mai ales in marile orase.
Accesul mai usor la finantare, dobanzile care au fost mult timp relativ scazute si veniturile in crestere in sectoarele bine platite au sustinut piata. Chiar si dupa perioadele de dobanzi mai mari, cererea a ramas puternica, tocmai pentru ca nevoia de locuinte moderne este mare si pentru ca cumparatorii se tem ca preturile vor creste si mai mult.
Interesul dezvoltatorilor si al administratiilor locale
Dezvoltatorii imobiliari construiesc pentru ca profitul este atractiv. Terenul din jurul marilor orase este relativ ieftin, reglementarile de urbanism au fost adesea permisive, iar marjele sunt consistente cat timp preturile cresc. Atata vreme cat exista cumparatori, oferta urmeaza.
Si autoritatile locale beneficiaza: noile constructii aduc taxe si impozite, dezvoltare economica si investitii. In multe comune din jurul marilor orase, populatia s-a dublat sau chiar triplat in cativa ani. Problema este ca infrastructura nu tine pasul. Drumurile, scolile, gradinitele, apa, canalizarea si transportul public sunt adesea depasite, iar noii locuitori traiesc in cartiere cu probleme de acces si servicii.
Un risc real, dar inegal
Contradictia dintre scaderea populatiei si boomul constructiilor nu inseamna ca totul este sanatos. Exista zone in care se construieste mai mult decat poate absorbi piata pe termen lung. Daca scaderea demografica continua si diaspora nu se intoarce, unele cartiere noi risca sa devina greu de umplut, iar apartamentele cumparate ca investitie sa nu mai aduca randamentele sperate.
Totodata, riscul este diferit de la o regiune la alta. In orasele mari, cu economii dinamice, cererea structurala ramane puternica, pentru ca fondul vechi trebuie inlocuit, iar standardele de locuire cresc. In orasele mici si in zonele rurale, constructiile noi sunt rare, iar locuintele existente pierd valoare pe masura ce satele se depopuleaza. Piata imobiliara romaneasca nu este una singura, ci cel putin doua, care merg in directii opuse.
Ce ne spune acest paradox despre viitor
Constructiile masive dintr-o tara care se depopuleaza arata mai degraba o lipsa de locuinte adecvate decat o lipsa de oameni. Romanii nu construiesc pentru ca sunt mai multi, ci pentru ca vor sa locuiasca altfel, mai spatios, mai modern, mai aproape de joburi, si pentru ca isi pun economiile in singurul activ in care au incredere.
Pe termen lung, intrebarea importanta nu este daca se construieste prea mult sau prea putin, ci unde si pentru cine. O politica de locuire sanatoasa ar trebui sa sprijine dezvoltarea unei piete de chirii stabile, sa ceara ca infrastructura sa se dezvolte odata cu cartierele noi, sa reabiliteze fondul vechi in loc sa il abandoneze si sa tina cont de tendintele demografice reale inainte de a stimula oferta fara discernamant. Orasele care vor reusi sa atraga si sa pastreze oameni vor ramane puncte de crestere. Celelalte vor trebui sa isi regandeasca rolul intr-o Romanie cu mai putini locuitori, dar cu aceleasi aspiratii de confort si siguranta.
Boomul imobiliar de astazi este, in cele din urma, rezultatul unui amestec de inegalitate teritoriala, lipsa de alternative de investitii, bani veniti din afara si decalaje istorice in calitatea locuirii. Intelegerea lui cere sa privim dincolo de cifra totala a populatiei si sa intrebam, de fiecare data, cine cumpara, de ce cumpara si unde.